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广州地市频现变局 房企湾区拿地趋理性

本文来源于:易洁帮 丁爽 2019/10/25

自10月以来,广州土地市场变局频现,多宗地块终止、延期出让的背后,房企在湾区的拿地态度正在转向。

9月18日,广州公共资源交易中心挂牌9宗地,其中包含位于海珠、白云、天河、从化的4宗宅地,上述4宗宅地原定于10月24日出让,采取“竞价-竞配建-竞自持-摇号”的竞拍原则。

但位于白云、天河、从化的三宗宅地分别因故终止出让,最终仅海珠区宅地以底价成交。

自10月以来,广州土地市场变局频现,多宗地块终止、延期出让的背后,房企在湾区的拿地态度正在转向。

“临江靓地”底价成交

10月24日,“临江靓地”海珠区大干围西侧地块最终以底价被中海地产摘得,成交总价50.96亿元,成交楼面价34628元/㎡。

据易洁帮了解,海珠区大干围西侧地块一经挂牌就备受瞩目,主要由于该地块自身的稀缺临江属性,同时该地块为海珠区今年首拍住宅用地,也是广州土拍史上起拍楼面价第二高的宅地。

出让文件显示,该地块土地用途为二类居住用地、商业用地兼容服务设施用地,位于广州市海珠区耀利工业区以东、环岛路以北、大干围涌以南、广佰海港城项目以西,宗地面积约为4.39万平方米,可建设用地面积约为2.58万平方米,最大计容建面约为14.72万平方米。

地块周边存在多个在售楼盘,如雅居乐海珠小雅、金融街融御、越秀星汇海珠湾等,房天下数据显示,上述小区10月参考价在4.02万元/m²-5.5万元/m²之间。

好地研究院执行院长方晓泉认为,该地块底价成交在情理之中,“首先这块地的属性其实并不好,它位于海珠区一线沿江的位置,肯定要打造成沿江豪宅产品,但配套、环境、交通几方面都很欠缺。地块被大片厂房包围着,交通也很不便利,只有一条小路进出。因此这个高端项目开发起来难度比较大,即便房企底价摘得也有压力。其次,地块总价高。当前开发商普遍缺钱,这个项目货值比较高,将来销售速度不会很快,因此资金回笼周期长,当下能够承受这个压力,有实力拿下这块地的企业也很有限,所以该地块竞争不激烈。”

广州地市频现变局

自10月以来,广州土地市场上,多宗宅地被终止、延期出让。

广州公共资源交易中心分别在16日、21日、24日发布了三则公告,原定于与海珠区宅地同日出让,位于白云、从化、天河的三宗地块,均终止挂牌。

10月23日,原定于10月31日出让的白云区金沙洲AB3705032地块也终止挂牌,该地块用地性质为住宅用地,总用地面积为64520㎡,起始价为38.73亿元, 起始楼面价为16881.49元/㎡。

此前,穗规划资源增挂出告(2019)29号地块和穗规划资源增挂出告(2019)30号地块,分别在10月14日、19日终止交易程序。上述两宗地块原定于10月21日出让,出让总价为61.12亿元。

除上述终止挂牌地块外,近期还有两宗地块竞价时间被延后。10月14日,南沙区横沥镇灵山岛尖C1-25-02地块竞价出让时间延后至11月1日,该地块宗地面积3.84万平方米、起拍价10.54亿元;10月16日,花都区芙蓉大道东一地块竞价出让时间延后至10月31日,该地块起拍价2.68亿元。

中原地产项目部总经理黄韬认为,广州土地市场多宗宅地终止出让的原因,可能是在土拍前夕意向房企“临阵脱逃”,也有可能是土地出让的条件不符合当下的市场情况。“近几个月来房企销售情况不是很好,资金回流存在一定难度,所以房企拿地的意愿可能差一些。另一方面,有些土地的出让价格较高,限制条件较多,也会进一步影响开发商的拿地意愿。”

同时,黄韬表示,目前广州的公开土地市场,已经在不低于标准地价的基础上,趋向市场化,而当前的一系列表现是市场的反馈结果。

房企湾区拿地趋谨慎

自年初《粤港澳大湾区规划纲要》出台后,大湾区便成为行业关注的焦点。看准粤港澳大湾区的建设带来的巨大机遇,众多房企纷纷将其视为必争之地。

好地研究院统计数据显示,2019年1-8月,大湾区9市共成交经营性用地276宗,出让面积1167.7万平方米,总成交体量3071.8万平方米,出让金总额2246.6亿元,成交楼面均价7314元/㎡,平均溢价率20%。

但三季度以来,不仅广州出现多起土地流拍现象,大湾区土地市场上频现土地流拍与终止挂牌现象,土地市场秋意渐浓。

根据好地研究院统计,截止目前,2019年广州市已流拍、撤销14宗涉宅地,均集中在下半年。整个大湾区已流拍、撤销72宗涉宅地。其中9月、10月流拍、撤销的地块最多,已达40宗,占总数的56%。

同时,三季度以来,大湾区土地市场上也鲜见高溢价率成交土地,中原地产统计数据显示,9月湾区7城(广州、深圳、中山、珠海、惠州、东莞、佛山)土地溢价率为7%,较8月下跌4%。

在方晓泉看来,房企在大湾区拿地的态度目前普遍趋于谨慎,主要原因为湾区地块属性差、地价高、新房市场低迷,以及大环境融资难、政策严导致的房企降预期。

上半年,房企积极涌入的激烈竞争中,房企拿地成本确实在无形中被抬升,大湾区的土地正变得更加“昂贵”。据克而瑞数据统计,2019年上半年粤港澳大湾区9城共成交经营性用地(含纯宅地、商住地、商办地、综合用地)212宗,同比减少46宗;成交面积2499万平方米,同比减少17%;但今年上半年湾区土地揽金1771亿元,同比上涨16%。

而合硕机构首席分析师郭毅认为,大湾区土地市场转冷或也由于当前大多数房企的核心诉求并非扩储备,“下半年融资环境趋紧,房企资金入口收窄的同时,销售回款的速度也在减慢,对多数房企来说,目前正处在注重自身现金流的阶段,而并非积极扩张阶段。另外,从企业本身来说,经过上半年的补仓,土储也相应达到相对均衡的状态,现阶段房企的业务重心,或许更多放在冲刺全年业绩目标上,而不是继续扩储上。”

文/丁爽 (责编:高雅)

编辑:丁爽
广州 粤港澳大湾区
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